念願のマイホームが完成！
引越しも終えて、Aさんは新居での新しい生活が始まりました。
ですがあるとき、「家屋調査についてのお願い」というお手紙がポストに…。
調べてみると、新居にかかる固定資産税の算定に必要なのだとか。
去年、同じように家を建てたBさんに慌てて連絡を取りました。
固定資産税の評価に必要なんだって。
怖がらずにしっかり見てもらってね。
固定資産税ってどういう評価基準があるんだろう…どうやって決めるのかなあ？
Bさんも家屋調査が来るという手紙が来た時は驚いたそうですが…
何を聞かれたりしてもいいようにいろいろ調べていたので、Aさんに教えてくれるようです。
家をもつ以上避けては通れない固定資産税。
一生の付き合いになるものですから、どういう風に決まるのか…知っておきたいですよね。
そして、もし安く抑えられるなら抑えたい！
そこで今回は「家屋」の固定資産税について…
- 固定資産税は何を評価基準にしているの？
- その評価の方法…家屋調査ってなんだろう？？
- 固定資産税、安くする方法はある？
ということについてご説明します。
固定資産税の評価基準は？
家屋の評価は、木造家屋及び木造家屋以外の家屋の区分に従い、各個の家屋について評点数を付設し、当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとする。
─総務省HP（固定資産評価基準 第2章 家屋より）
わかりやすくいうとこういうことになるんだよ。
固定資産税を算出するおおもとになるのは、「固定資産税評価額」といいます。
この金額は家が「いくらで作られたか」ではなく、「この家を再建築するときに、いくらかかるか」というものです。
つまり、固定資産税の評価基準は「この家を再建築するときに、いくらかかるか」ということになります。
固定資産税の評価方法は？
どういう風に行われるんだろう？
実際にやってくる時期は自治体によってまちまちです。
一年かけて新築を回る自治体だと比較的早めにきますが、まとめて回る自治体だと忘れたころにやってくるなど…
お住まいの自治体によって変わりますが、来ることは確実なので、覚えておいてくださいね。
家屋調査って何をするの？チェックされるものは？
家屋調査には、間取りなどがわかる平面図面が必要です。
その図面の書類審査と、実際に建物の内と外をチェックしていく形になります。
- 外壁は何でできているか
- 広さはどれくらいか
- 屋根の形はどういう形か
…など、家屋の構造のチェック。
そのほか、図面には書かれていないユニットバスや床暖房など、付属設備として建物の価値が上がるものが使われているかなどのチェックをします。
固定資産評価額では家屋を基礎、外壁や柱など、家を11の区分にわけて評点数を求めます。
瓦屋根なら◯◯点、タイル屋根なら××点、といった感じです。
そして、それらを実際使われている面積や数で乗じ、すべて足したものが再構築の価格となります。
延べ床面積120㎡（2階建て、1階部分が70㎡）の家屋で平均的な資材を使った場合、簡易的な計算をしますと…
※次項でご説明しますが、かなり変動する部分になりますので、一般的な設備を使用した場合の平均値をとっています。
もし家屋調査を拒否したらどうなる？
Aさんのいう通り、ほとんどの場合が入居してからの審査になるため、プライベート空間に調査員が立ち入ることになります。
調査と聞くとちょっと怖いイメージもありますし、拒否したくなりますよね。
ですが拒否した場合、固定資産税は高くなってしまうんです。
聞き取りや図面だけで判断することになるため、どうしてもざっくりとした評価になってしまいます。
そうすると、高い方の評価をつけられてしまい、当然固定資産税も高額に…
それでもやっぱり見られたくない！という方…
老夫婦だけだったり女性の一人暮らしなど、やはり見られたくない家もありますよね。
その場合、引越しの前に家屋調査を終えてしまう、という手があります。
家が完成し、入居できる日っておおまかですが決まっていますよね。
あらかじめ市役所に連絡しておき、その期間に家屋調査をやってもらいましょう。
家屋調査は必ず行われるものですので、市役所側も調整してくれるケースがほとんどです。
固定資産税を安くする方法はある？
固定資産税は、建物に対する評価になります。
なので、固定資産税の節約のためには、家を建てる前から対策をやっておくべきなんです。
家を建てる前
固定資産税の高くなる要因は、ざっくりいうと「広さ」と「質」の2点といっていいでしょう。
広さとは？
広ければそれだけ使う材料も手間がかかりますので、比較的わかりやすいですね。
固定資産税の金額を左右するもっとも大きな要因はこの「面積」だと言われています。
小さい、狭い方が固定資産税はかかりません。
質とは？
再建築の費用を安く抑えるためには、材料費を抑えればもちろん安く建てることができます。
たとえば、同じ家を建てるとき、木造より鉄筋コンクリート構造の方が材料費は高くなるといえばイメージがつきやすいでしょうか？
トタン屋根よりも瓦が一枚一枚貼られた屋根の方が、やっぱり材料費は高そうですよね。
こういった家そのものの「質」が向上すると、固定資産税の評価額は上がっていきます。
家そのものだけでなく、家での生活の「質」を上げるようなものも、固定資産税を上げる要因になるんです。
エレベーターや床暖房、埋め込み式のエアコンや、ガス暖房などですね。
- 安い材料を使う
- あまりいい設備は増やさない
ということになってきます。
これらを下げるためには？
広さに関しては小さくすればいいので、とくに問題はありませんが、質の方ですね。
質も、とくに生活の質を上げていく方のものです。
たとえば・・・
- 埋め込み式のエアコンを外付けのエアコンにする
- ガス暖房を普通のストーブにする
・・・など。
あとから導入できるものにすることにより、固定資産税を下げることができます。
ですが質の面での固定資産税評価額、実は頑張っても年間1～1.5万円の差にしかなりません。
また、
- トイレ内の手洗い場をなくし、タンクありトイレで対応
- コンセントの数を減らす
・・・など。
たしかに大きな差ですが、ほとんどの方が生涯で1軒しか建てないマイホームです。
とことんこだわって、自分のやりたいようにした方がいいのでは、という住宅メーカーさんも多いようですね。
家を建てた後
残念ながら、家を建てた後にできる対策はあまり多くありません。
とにかく大事なのは、家屋調査を受けることです。
また家屋調査には計算ミスが起こり得ます。
ちょっとこれは高すぎじゃないかな？と思った時にはしっかりと市に確認しましょう！
さらに、家を新築にした場合に実は税制面で優遇を受けることができるんです。
なんと3年ものあいだ（長期優良住宅の場合は5年間）、固定資産税が半額になります！
土地についても優遇措置があるので、こちらの記事も合わせてご覧ください。
最後に
今回のまとめです
- 「この家を再建築するとしたらいくらかかる？」というのが固定資産税の評価基準＝固定資産税評価額
- 市が行う家屋調査で建築に使われた資材や家の内側もチェック
- 固定資産税を下げるためには、基本的には設計段階から。小さく、安い材料で、設備を増やしすぎないことが重要
マイホームは建てた後もローンの支払いなどがまだまだ続きます。
固定資産の評価方法などを知って、長く付き合うことになる固定資産税、少しでも抑えたいですね。
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